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北京德亮律师事务所

1、什么是商品房？

答：商品房是指市场经济条件下，经过政府有关部门的审批，通过具有经营资质的房地产开发公司开发，建成后以市场价格销售、出租的房屋。通常来说，商品房是经过合法途径建设，并且不受政府的政策限制而能在市场上自由流通的房源。

2、什么样的住房不能转让？

答：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

3、商品房买卖的具体步骤有哪些？

答：（1）选定房源，勘察房源。在我们决定了想要购买的楼盘以后，我们要对房屋进行实地考察，包括交通、绿化、房屋建筑、基础设施等等一系列的环境，为我们在后期签订购房合同时打下基础。因为有的小区购房合同中承诺了相关的绿化率以及配套设施，实地审查不光是对自身购买房屋的实体评估，也能尽量避免引发购房纠纷。

（2）审查资质，核实证件。在购房前，我们必须要求开发商提供五证（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证和商品房预售许可证）。

（3）签订认购书，缴纳相关金额。《认购书》意味着在法律意义上正式进入商品房买卖的流程。我们可以根据《认购书》的约定缴纳相应的定金或订金。购房者应在开发商处取得《签约须知》，并详细了解楼盘情况。

（4）签订《商品房买卖合同》。这是商品房交易中最为关键的一步。通常，在房屋买卖合同上还会附有一份《前期物业服务合同》，这是物业公司和建设单位签订的关于物业服务的合同，需要购房人予以确定。

(5)分期购房者办理商品房贷款手续。银行贷款途径购房的，需要与银行签订《商品房抵押贷款合同》和《借款合同》，购房人需要格外注意。

（6）房屋买卖合同备案登记。《商品房预售管理办法》第十条:”商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。”

(7)《商品房抵押贷款合同》进行登记备案。由于购房人未还清房款和取得房屋所有权，就无法将按揭房屋进其他权利登记。这种情况下，需要在商品房买卖合同上加盖“已办理抵押备案登记”印章，由房管局出示证明书，公示房屋的按揭情况。

（8）接收房屋，检测质量。房主此时需要检查《建设工程竣工验收备案表》和《实测面积表》的原件。开发商要提供《房屋使用说明书》和《房屋质量保证书》。

（9）与物业公司签订物业管理公约。

（10）过户产权，并交纳相关税费。《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”税费主要有契税、过户手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税等。

（11）贷款购房人需要办理抵押权登记。购房人取得房产证后就可以凭证件到房管部门办理抵押登记。一般而言，贷款银行会收执保管业主的房产证，以防业主私自变卖房屋。

（12）还清按揭贷款后，注销抵押登记。贷款人携带相关材料证明到房管部门办理抵押注销登记。购房人取回房产证，房屋所有权完全转移给购房人。

以上步骤5、11、12是特指贷款购房者的流程。

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